Błękitno-zielona rewolucja w gąszczu przepisów i okienek. Relacja z debaty z konferencji Stormwater Poland „Wspólny język dla wody – prawo, biznes, architektura”

Wszyscy chcemy żyć w otoczeniu zieleni, a woda stała się zasobem o znaczeniu wręcz strategicznym. Dlaczego więc wdrażanie rozwiązań błękitno-zielonej infrastruktury (BZI) wciąż przypomina administracyjną drogę przez mękę? O zderzeniu ekologicznych ambicji z twardą ekonomią i legislacyjnym chaosem dyskutowali eksperci podczas panelu „Wspólny język dla wody – prawo, biznes, architektura”, moderowanego przez Pawła Chudzińskiego z poznańskiego Aquanetu.

W merytorycznej dyskusji udział wzięli przedstawiciele trzech kluczowych filarów procesu inwestycyjnego. Biznes reprezentowała Dagmara Nickel (Nickel Development), głos środowisku architektonicznemu dał Stanisław Sipiński (Pracownia Architektoniczna Ewy i Stanisława Sipińskich), natomiast za objaśnianie zawiłości prawnych odpowiadał mecenas Jędrzej Bujny (Kancelaria Bujny).

Biznes: Klienci chcą zieleni, deweloperzy chcą „jednego okienka”

Czy rozwiązania błękitno-zielonej infrastruktury faktycznie sprzedają mieszkania? Dagmara Nickel nie pozostawiła wątpliwości: odpowiedź zależy w dużej mierze od segmentu rynku i grubości portfela klienta. W segmencie popularnym, gdzie cena za metr kwadratowy gra pierwsze skrzypce i jest kluczowym kryterium wyboru, koszty zaawansowanych systemów retencyjnych czy instalacji szarej wody rzadko się spinają budżetowo. Inaczej sytuacja wygląda w segmencie o podwyższonym standardzie oraz premium.

– Zawsze każda zabudowa, która jest zlokalizowana wśród dobrze przemyślanej zieleni, rośnie na wartości. Rozwiązania ogrodów deszczowych czy retencja procentują, a klienci są gotowi zapłacić więcej. W szczególności są gotowi zapłacić więcej, jeśli mieszkają wśród drzew – zaznaczyła prezes Nickel Development.

Prawdziwym hamulcem dla inwestorów nie jest jednak brak chęci czy wiedzy, lecz bariery administracyjne. Dagmara Nickel głośno apelowała o utworzenie „jednego okienka” dla uzgodnień hydrogeologicznych, punktując absurd obecnego systemu, w którym deweloperzy wędrują od urzędu do urzędu, zmagając się z różnymi i nierzadko sprzecznymi interpretacjami tych samych przepisów. Jako dobitny przykład legislacyjnego absurdu wskazała konieczność uzyskiwania długotrwałych – trwających od 6 do nawet 12 miesięcy – pozwoleń wodnoprawnych na najdrobniejsze instalacje retencyjne. Szansą na szybką zmianę, według biznesu, mogłyby być miejskie zachęty urbanistyczne – na przykład zwolnienie deweloperów z obowiązku budowy gigantycznych i często stojących pustkami podziemnych hal garażowych w zamian za wdrożenie zaawansowanych rozwiązań retencyjnych na osiedlu.

Architektura: Technologia jest gotowa, ale czas to pieniądz

Z perspektywy architektonicznej, polska branża budowlana nie ma absolutnie żadnych powodów do kompleksów. Stanisław Sipiński stanowczo podkreślił, że braki w wiedzy inżynierskiej w naszym kraju nie istnieją, a wznoszone obecnie obiekty powstają na absolutnie topowym, światowym poziomie. Problemem – jak to często bywa – jest budżet inwestycji i upływający czas.

– Architekci i ich koledzy konstruktorzy kochają nowe rozwiązania i my się tym interesujemy – mówił Sipiński, przypominając, że jego pracownia już w 1999 roku realizowała jeden z pierwszych wielkich zbiorników retencyjnych pod poznańskim wieżowcem na Placu Andersa.

W standardowym budownictwie BZI powstaje jednak najczęściej tylko wtedy, gdy wymuszają to przepisy prawa miejscowego lub decyzje o warunkach zabudowy. Kluczowym problemem dla architektów i inwestorów jest wspomniana czasochłonność urzędowych procedur. Zbieranie około pięćdziesięciu różnych dokumentów i uzgodnień to potężny koszt, który ostatecznie obciąża portfel inwestora. Z perspektywy architektonicznej, najbardziej optymalnym rozwiązaniem byłoby jasne prawo oparte na twardych, jednoznacznych zakazach i nakazach, które eliminowałoby pole do swobodnych nadinterpretacji urzędniczych. Architekt Sipiński przypomniał również o szerszym, globalnym kontekście: woda to zasób wyczerpywalny i strategiczny. Jednak w zderzeniu szczytnych idei proekologicznych z twardą rzeczywistością biznesową, to ostatecznie ekonomia i koszty drogiego kredytowania decydują o kształcie realizowanej inwestycji.

Prawo: Legislacyjna próżnia i wędrowanie po sądach

Dlaczego prawo tak wyraźnie nie nadąża za inżynierią i dynamiką biznesu? Mecenas Jędrzej Bujny szczerze i bezpośrednio zdiagnozował stan polskiej legislacji wodnej, przyznając, że cała branża działa w „pewnym rozdwojeniu jaźni”. Dobrych, precyzyjnych przepisów regulujących te kwestie po prostu brakuje.

Choć samorządy teoretycznie posiadają narzędzia do tworzenia systemów zarządzania deszczówką i zmuszania beneficjentów miejskiej infrastruktury do partycypacji w kosztach, w praktyce bywa z tym różnie. Orzecznictwo sądów administracyjnych jest skrajnie niespójne, a same spory potrafią ciągnąć się latami. Jędrzej Bujny przytoczył wymowny przykład uchwały, gdzie oczekiwanie na rozpatrzenie skargi kasacyjnej trwało niemal 3 lata – przez ten cały czas gmina miała związane ręce i musiała powstrzymać się od pobierania opłat.

Z punktu widzenia prawa, zmiana tego stanu rzeczy mogłaby być niezwykle prosta. Zdaniem mecenasa Bujnego, uporządkowanie kwestii opłat za wody opadowe można by załatwić dwiema stronami formatu A4, wprowadzając szybkie poprawki do ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Niestety, w ministerstwach procesy legislacyjne trwają niebotycznie długo, a „okienka pogodowe” na sensowne zmiany szybko się zamykają.

Czego rynek oczekuje od operatorów sieci?

W konkluzji spotkania, Paweł Chudziński zapytał panelistów wprost o ich oczekiwania wobec operatorów takich jak Aquanet. Odpowiedź ze strony biznesu i architektów była dość zgodna: liczy się przede wszystkim partnerstwo, przewidywalność na wczesnym etapie inwestycji oraz mapowanie potencjału. Inwestorzy chcą wiedzieć z góry, czy na danej działce sieć miejska bez problemu przyjmie określoną ilość wody. Zrozumienie, że stuprocentowa retencja na własnym terenie rzadko jest technicznie i ekonomicznie możliwa, musi iść w parze ze współdzieleniem kosztów rozbudowy miejskich sieci przez samorządy i samych deweloperów.

Debata jasno dowiodła, że „wspólny język dla wody” teoretycznie istnieje, ale aby zaczął on płynnie i bez zgrzytów funkcjonować w praktyce, potrzeba pilnego i gruntownego uporządkowania biurokracji, wprowadzenia mądrych lokalnych zachęt urbanistycznych oraz odważnych, szybkich decyzji na szczeblu ministerialnym.

Natalia Hejnowska

Patronat medialny nad wydarzeniem objął portal ZielonaInfrastruktura.pl