Rooftopy: od modnego dodatku do strategicznego aktywa. Dlaczego dziś warto myśleć o najwyższych piętrach i ich dachach
Jeszcze niedawno dachy budynków kojarzyły się głównie z techniczną infrastrukturą. Dziś są jednym z najbardziej pożądanych zasobów w nieruchomościach komercyjnych. Rooftopy to już nie tylko restauracje i bary z widokiem – to także strefy wellness i spa, przestrzenie teatralne, zielone ogrody, a nawet kameralne centra konferencyjne. Ich potencjał dynamicznie rośnie, a właściciele nieruchomości coraz częściej traktują je jako kluczowy element przewagi konkurencyjnej. Zwłaszcza w obliczu limitowanej dostępności lokali gastronomicznych w parterach budynków w strategicznych i pożądanych lokalizacjach.
Z tego artykułu dowiesz się m.in.:
- gdzie znajdują się najciekawsze rooftopy w Warszawie,
- jak efektywnie wykorzystać potencjał dachu podczas modernizacji budynku,
- jakie korzyści przynosi posiadanie funkcjonalnego rooftopu,
- jakie trendy kształtują dziś projektowanie i komercjalizację przestrzeni dachowych.
Warszawa liderem
W Polsce potencjał dachów wyraźnie rośnie szczególnie w Warszawie, która wchodzi w nową fazę rozwoju miejskiego lifestyle’u. Rooftopy i wysoko położone koncepty gastronomiczno-rozrywkowe przestały być tu dodatkiem do hotelu czy ciekawostką architektoniczną. Dziś pełnią rolę pełnoprawnych generatorów footfallu, narzędzi budowania tożsamości projektów biurowych, oraz mixed-use i elementów, które wpływają na wartość lokalizacji (nie tylko tę finansową). Rynek dojrzał, goście oczekują doświadczenia, a nie tylko produktu i dokładnie w tę potrzebę trafiają nowe warszawskie adresy z panoramą miasta w tle.
Na mapie stolicy wyróżnia się m.in. Varso Tower, dzięki operatorowi Magnicity, który dostrzegł ogromny potencjał wykorzystania tego typu przestrzeni i podpisał umowę najmu na prowadzenie tarasu widokowego w tym najwyższym budynku biurowym Unii Europejskiej. To nie tylko prestiżowy adres, ale również nowa atrakcja turystyczna stolicy. Panoramiczny widok na miasto z 49. piętra przyciąga zarówno mieszkańców, jak i zagranicznych gości, wzmacniając wizerunek całego kompleksu Varso Place, jako projektu, który łączy biznes, turystykę i hospitality. Dla właściciela oznacza to unikatowe wyróżnienie inwestycji na tle konkurencyjnych biurowców, a dla najemców – dodatkowy prestiż. Magnicity pokazuje, że rooftop może być nie tylko restauracją czy barem, ale również pełnoprawnym produktem turystycznym, generującym organiczny ruch i międzynarodową rozpoznawalność.
Na dachu hotelu PURO przy ulicy Widok działa Loreta – koncept, który od kilku sezonów konsekwentnie buduje swoją pozycję miejskiego rooftopu o silnym DNA lifestyle’owym. To przestrzeń, która naturalnie łączy gościa hotelowego, lokalnych mieszkańców i środowisko biznesowe z centrum miasta. W ciągu dnia funkcjonuje jako lekki lounge i miejsce spotkań, a wieczorami przechodzi w dynamiczny bar z selekcją DJ-ską i energią typową dla nowoczesnych europejskich stolic. Z punktu widzenia funkcji hotelowej Loreta jest podręcznikowym przykładem, jak dobrze zaprojektowana przestrzeń F&B na dachu wzmacnia atrakcyjność całego obiektu, zwiększa czas przebywania gości w budynku i buduje rozpoznawalność adresu w skali miasta, a nie tylko klientów hotelu.
Zupełnie inną, ale równie istotną narrację tworzy nowy gracz na Powiślu. Misaki Kawasaki, ulokowane w kompleksie Elektrowni Powiśle, wpisuje się w globalny trend łączenia fine diningu z nightlife’em w jednej, elastycznej przestrzeni. W dni powszednie funkcjonuje jako wysokiej klasy restauracja japońska z autorskim programem barowym, natomiast w weekendy płynnie transformuje się w klubowy format z kuratorską selekcją muzyczną. To model „destination venue” – miejsce, do którego nie wpada się przypadkiem, lecz planuje wieczór. Z perspektywy właściciela nieruchomości oznacza to stabilny, wysokomarżowy najem, który buduje prestiż projektu, przyciąga wymagającą grupę docelową i wzmacnia pozycję Powiśla jako najbardziej konkurencyjnej lokalizacji lifestyle’owej w mieście.
W niedalekiej odległości w budynki The Tides znajduje się SEN – koncept, który od lat utrzymuje silną pozycję na warszawskim rynku gastronomiczno-klubowym, łącząc restaurację z wieczornym formatem rozrywkowym i tarasem z widokiem na rzekę oraz ikoniczne miejskie dominanty. SEN nie jest klasycznym rooftopem wieżowym, ale jego wysokość i ekspozycja na panoramę miasta wpisują go w ten sam segment doświadczenia. To lokal, który konsekwentnie przyciąga klientów premium, środowisko kreatywne i międzynarodowych gości, oferując produkt kompletny: kuchnię, bar, muzykę i widok. Dla rynku nieruchomości to dowód, że dobrze zakorzeniony koncept F&B potrafi przez lata utrzymywać wysoką atrakcyjność i być trwałym elementem miejskiego ekosystemu rozrywki. SEN został ostatnio wyróżniony w prestiżowym konkursie The World’s 100 Best Clubs prowadzonym przez NightLife International.
W szerszym ujęciu obserwujemy wyraźną zmianę wynikającą z obecnych trendów. Rooftopy i panoramiczne lokale w Warszawie przestają być niszą, a stają się istotnym elementem programowania nowych inwestycji. Deweloperzy coraz częściej planują dachy jako przestrzenie komercyjne od pierwszej kreski projektu, a nie jako kosztowny dodatek.
Modernizacje: dach jako niewykorzystany kapitał
Wielu inwestorów planując modernizację budynku koncentruje się na strefach wejściowych, recepcji, fasadzie czy wnętrzach. Tymczasem to właśnie ostatnie piętro i dach często pozostają największymi, wciąż niedocenianymi zasobami budynków.
W wielu obiektach dachy mają ogromny potencjał konstrukcyjny, który umożliwia instalację pergoli, lekkich konstrukcji gastronomicznych, pawilonów eventowych czy zieleni w donicach technicznych. W modernizacjach jest to często jeden z najbardziej opłacalnych elementów inwestycji value add.
W obecnych realiach rynku – przy wyjątkowo niskiej podaży nowych budynków biurowych – rośnie liczba najemców poszukujących lokali gastronomicznych i usługowych w nietypowych, atrakcyjnych lokalizacjach. Popyt na takie przestrzenie wyraźnie przewyższa dostępność, co sprawia, że dachy w modernizowanych obiektach stają się wyjątkowo pożądanym zasobem. Odpowiednio zaprojektowane mogą pełnić funkcję kameralnych restauracji, barów, stref relaksu lub punktów eventowych, przyciągając najemców, budując unikalny charakter budynku i wzmacniając jego przewagę konkurencyjną na coraz bardziej wymagającym rynku.
Podczas modernizacji warto uwzględnić:
- Możliwość zmiany funkcji ostatniego pietra / dachu – z technicznego na komercyjny lub hybrydowy;
- Zwiększenie wartości aktywa poprzez dodanie nowej intersującej funkcji;
- Adaptację przestrzeni pod kątem zrównoważonego rozwoju (zielone dachy, ogrody retencyjne, pasieki, panele PV w strefach nieużytkowych);
- Stworzenie dodatkowych źródeł przychodu bez konieczności ingerowania w układ funkcjonalny budynku.
Dlaczego warto inwestować w dachy?
Dodanie funkcji zlokalizowanych na dachu, niezależnie czy jest to rooftop bar, restauracja, centrum konferencyjne czy strefa wellness – tworzy silny wyróżnik projektu, który zwiększa jego atrakcyjność zarówno w oczach najemców, jak i odwiedzających.
Najważniejsze korzyści:
- Podniesienie wartości nieruchomości – unikalne funkcje „na szczycie” zwiększają postrzeganą wartość obiektu i pozwalają na uzyskanie wyższych stawek czynszowych w całym projekcie.
- Lepsze pozycjonowanie rynkowe – rooftop staje się „flagowym” elementem projektu, który buduje rozpoznawalność inwestycji i wspiera komunikację marketingową.
- Zwiększenie footfallu: dodatkowe atrakcje na dachu przyciągają nowych użytkowników, co korzystnie wpływa na liczbę odwiedzających także pozostałe funkcje obiektu (handel, usługi, biura).
- Wydłużenie czasu spędzanego w obiekcie: oferta gastronomiczna, eventowa czy wellness na dachu sprzyja dłuższej obecności gości, co zwiększa szanse na dodatkowe przychody z innych powierzchni.
- Elastyczność wykorzystania: dachy mogą pełnić wiele ról: od codziennej gastronomii, przez przestrzeń dla wydarzeń, aż po zielone strefy CSR wspierające zrównoważony rozwój.
Wyzwania czyli druga strona medalu
Projektowanie i prowadzenie rooftopów to proces znacznie bardziej złożony niż standardowych powierzchni biurowych. Format F&B czy leisure wymaga indywidualnych rozwiązań już na etapie projektu: wzmocnionej konstrukcji, spełnienia ostrzejszych wymogów ppoż., precyzyjnych limitów obciążenia czy skutecznej logistyki pionowej (windy, separacja ruchu, dostawy). Do tego dochodzi pełna infrastruktura kuchni, zaplecze dla personelu, akustyka chroniąca użytkowników budynku oraz zwiększone koszty CAPEX i OPEX związane z niestandardowymi instalacjami, obsługą, energią i serwisem. Rooftop to bez wątpienia inwestycja kapitałochłonna, ale strategiczna – pod warunkiem świadomego zaprojektowania tej złożonej funkcji.
Perspektywa: dlaczego to trend, który zostanie z nami na lata?
Rooftopy to nie chwilowa moda, lecz trwały trend redefiniujący myślenie o przestrzeni komercyjnej, który widoczny jest w wielu miejscach na świecie. Wpisują się w globalne kierunki urban well‑being, zrównoważonego rozwoju i tworzenia miejsc, które oferują więcej niż tylko najem powierzchni. Nie bez znaczenia pozostaje również zmiana sposobu pracy i jej hybrydowy charakter. Szczególnie w topowych lokalizacjach handlowych, będziemy zauważać trend przejmowania przez szeroko pojęty retail (usługi, handel, gastronomia) niektórych powierzchni biurowych (już nie tylko partery i -1, ale również 1 pietra biurowców).
Dla właścicieli może to oznaczać jedno: inwestycja w top floor to inwestycja w wyjątkowość projektu. Ci, którzy dostrzegą ten potencjał – czy to podczas projektowania, czy modernizacji mają szansę zbierać premię w postaci lepszych stawek, ciekawych najemców i atrakcyjnej pozycji na rynku.
Źródło: Colliers
Autorzy artykułu:
Anna Radecka-Łysiak, Director | Co-Head of Retail Agency, Retail Agency
Paweł Paciorek, Senior Associate, Retail Agency
